房地合一稅深度分析｜賣房要繳多少稅、預售屋及成屋稅率如何計算？｜自住優惠稅率、重購退稅如何正確節稅
台灣自2016年實施房地合一稅制以來，透過整合房屋與土地交易所得課稅，有效抑制短期投機並促進房市健全發展。
本篇文章解析稅制設計核心要素，包括適用範圍、稅率結構、計算方式、申報規範及節稅策略。
稅制透過差異化持有期間稅率與自住優惠機制，平衡市場投機行為與居住正義，同時藉由預售屋納管與股權交易規範補足避稅漏洞。
2021年實施的2.0版更進一步強化短期交易抑制效果，並將稅收定向用於住宅政策與長照服務，形成兼具經濟調控與社會福利的複合型政策工具。
稅率結構與持有期間計算
| 持有期間 | 個人稅率 | 法人稅率 |
| 2年以內 | 45% | 45% |
| 超過2年且未滿5年 | 35% | 35% |
| 超過5年且未滿10年 | 20% | 20% |
| 超過10年 | 15% | 20% |
例外條款：
-
非自願交易（如調職、強制執行）：統一適用20%。
-
都更危老重建：首次移轉享20%優惠稅率。
持有期間分離計算原則
預售屋與成屋的持有期間不得合併計算，此為實務常見爭議點。
-
預售屋持有期間：以「簽訂買賣契約日」至「換約交易日」計算。
-
成屋持有期間：以「所有權移轉登記日」至「出售交易日」重新起算。
案例解析：
甲君於2020年購入預售屋，2023年成屋交屋並於2024年出售，持有期間計算如下：
-
預售階段：2020-2023年（3年）→若期間轉讓適用35%稅率。
-
成屋階段：2023-2024年（1年）→適用45%稅率。
此設計防止投資客藉由預售階段「洗持有時間」規避重稅，強化短期交易抑制效果
預售屋的稅基計算與成本認定
一、預售屋房地合一稅課稅基礎
預售屋自2021年7月1日納入房地合一稅2.0課稅範圍，出售預售屋（換約、轉讓）時，需依據「實際成交價額－取得成本－相關費用」計算課稅所得，並依持有期間適用不同稅率。
二、可抵稅相關費用如何計算與認列成本
1. 有憑證（發票/收據）可全額列舉
-
若您有支付建商客變費，換約費，房仲費，並能提供合法發票或收據，直接從課稅所得中扣除。
-
其他可列舉費用還包括代書費、廣告費等，前提是有合法憑證。
2. 無憑證時的推計費用
-
若無法提出仲介費等相關費用的憑證，國稅局會以「已付款項加上獲利」的3%，最高30萬元為上限，作為可扣除費用。
-
這與成屋交易單純以成交價3%不同，預售屋換約是用「已付款項＋獲利」的總和乘以3%，且上限同樣為30萬元。
3. 推計公式舉例
假設：
-
購屋總價：1,000萬元
-
已付工程款：200萬元
-
預售屋轉售價：1,200萬元
-
實際支付仲介費：無憑證
則：
-
獲利＝1,200萬－1,000萬＝200萬
-
可扣除費用＝（已付款項200萬＋獲利200萬）×3%＝12萬元
-
若有憑證且仲介費超過12萬，可全額列舉，惟最高以實際支付為限。
三、注意事項
-
單據保存：有發票、收據者，建議主動提出，可全額認列，否則以推計費用計算，可能低於實際支出。
費用上限：無論是推計或實際費用，最高僅能扣除30萬元。
四、 2023年7月以後，新購預售屋不能換約
依《平均地權條例》修正案，2023年7月以後新購入預售屋換約需符合以下條件：
-
法定例外情形：限配偶、直系血親、二親等旁系血親，或經申請核准的非自願因素（如重大傷病、失業）。
-
換約流程：
-
簽訂讓渡契約與付款至履保專戶。
-
建商審核換約申請文件。
-
實價登錄註明轉手價格。
-
限制條款：
-
每2年限轉讓1戶，且需檢附證明文件（如非自願離職證明）。
-
建商違規同意換約，按戶處50-300萬元罰鍰
成屋的稅基計算與成本認定
成屋房地合一稅計算方式（2025年最新）
一、適用範圍
-
房地合一稅適用於2016年1月1日後取得且出售的房屋與土地（含成屋與預售屋交屋後再出售者）。
-
若是預售屋轉為成屋後出售，持有期間自「成屋所有權登記日」起算。
二、計算公式
應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率
-
課稅所得（稅基）＝成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額。
1. 成交價額
-
實際售出總價（不可低報）。
2. 取得成本
-
原購屋總價（含契稅、仲介費、代書費、裝修費等有憑證者）。
3. 相關費用
-
交易必要支出（如仲介費、裝修費、代書費等有憑證者），無憑證時可用成交價3%推計，最高30萬元。
4. 土地漲價總數額
-
依土地增值稅計算公式：交易當年度公告土地現值－前次移轉土地現值（以公告現值為準）。
三、適用稅率（2025年版）
| 持有期間 | 個人稅率 | 法人稅率 |
| 2年以內 | 45% | 45% |
| 超過2年且未滿5年 | 35% | 35% |
| 超過5年且未滿10年 | 20% | 20% |
| 超過10年 | 15% | 20% |
自住房屋優惠：設籍且實際居住滿6年，且6年內未出租、未作營業用途，可享400萬元免稅額，超過部分課10%稅率。
四、計算範例
範例一：非自用住宅
-
購入價格：1,000萬元
-
售出價格：2,100萬元
-
相關費用與土地漲價總數額：100萬元
-
持有時間：3年
課稅所得＝2,100萬－1,000萬－100萬＝1,000萬元
適用稅率：35%（持有超過2年未滿5年）
應納稅額＝1,000萬 × 35%＝350萬元
範例二：自用住宅（符合優惠）
-
購入價格：1,000萬元
-
售出價格：2,000萬元
-
相關費用與土地漲價總數額：100萬元
-
持有時間：設籍自住滿6年
課稅所得＝2,000萬－1,000萬－100萬＝900萬元
免稅額：400萬元
應稅所得：900萬－400萬＝500萬元
適用稅率：10%
應納稅額＝500萬 × 10%＝50萬元
五、申報與注意事項
-
申報期限：所有權移轉登記日次日起30日內。
-
所需文件：買賣契約、成本及費用憑證、土地增值稅繳納證明等。
-
無論有無應納稅額，皆須辦理申報。
六、重點提醒
-
持有期間計算：以成屋所有權登記日為起點，至出售所有權移轉登記日為止。
-
費用認列：有憑證可全額認列，無憑證以成交價3%推計，最高30萬元。
-
自住優惠：設籍自住滿6年，且6年內未出租、未作營業用途，享400萬元免稅額及10%稅率。
如需快速試算，可利用財政部房地合一稅試算網站，輸入相關資料即可得出應納稅額。
申報規範與稽徵風險
申報時點與罰則
-
期限：所有權移轉/換約次日起30日內，逾期處3,000-30,000元行為罰；漏稅額另處0.2 - 1倍罰鍰。
-
文件要求：
-
買賣契約書與付款證明。
-
成本費用單據（無單據者限用3%推計）。
-
土地增值稅繳納證明。
-
常見稽徵爭議：
-
實質居住認定：僅設籍未實際居住者，遭剔除自住優惠。
-
裝修費用資本化：需證明「增加房屋效能」，否則列為期間費用。
稅務規劃與節稅策略
自住優惠應用
符合以下條件可享400萬元免稅額與10%優惠稅率：
-
本人/配偶/未成年子女設籍並實際居住滿6年。
-
交易前6年未出租或營業使用。
-
6年內限用1次。
案例：
持有6年後以1,500萬元售出（成本1,000萬元），應稅所得500萬元中400萬元免稅，剩餘100萬元按10%課稅，僅需繳納10萬元。
重購退稅機制
適用條件：
-
新舊房地移轉登記間隔2年內。
-
重購價≥出售價可全額退稅，低於則按比例退還。
風險提示：若5年內改作非自用，將追繳退稅款
關鍵注意事項
-
成本認定爭議：裝修費用需資本化，僅能認列增加房屋效能部分
-
實質居住認定：需連續設籍且無出租營業行為
-
跨境交易監管：境外資金購屋需申報來源證明
-
重購退稅限制：新購房地需於出售後2年內完成，且不得出租營業
2023年平均地權條例修正後，預售屋換約將面臨更嚴格限制，且政府每隔一段時期會增修相關稅法制度，建議交易前應諮詢專業不動產顧問進行稅務規劃。
