2026 House and Land Transaction Income Tax
2026 房地合一稅試算｜賣房前，先算清楚你可能要繳多少稅
賣房不只看成交價，也要先算清楚「稅後實拿多少」。持有期間、自住資格、預售屋交屋時間、重購退稅條件，都可能讓最後稅額差出數十萬甚至數百萬元。
售出價格－取得成本－必要費用－土地漲價總數額＝課稅所得
賣房前，為什麼一定要先估房地合一稅？
很多屋主一開始只關心：「我的房子可以賣多少？」但真正決定最後進入口袋金額的，往往不是成交總價，而是扣掉稅金與交易成本後的 稅後實拿金額。
如果您正準備出售台中七期、南屯、西屯、單元二、美術館特區或雙橡園系列房產，建議在正式開價前，先做一次稅務概算。 有時候只是晚幾個月賣、補齊成本資料、確認是否符合自住優惠，結果就可能完全不同。
先講結論：賣房前一定要先看這 5 件事
房地合一稅不是用「賣價」直接課稅，而是用交易所得乘上適用稅率。賣屋前，請先確認以下 5 個關鍵。
持有時間越短，稅率越高
持有 2 年以內可能適用 45%；超過 2 年未逾 5 年可能適用 35%。接近門檻時，出售時間點非常重要。
自住滿 6 年，不代表一定免稅
自住優惠還要看戶籍、實際居住、是否出租或營業使用，以及 6 年內是否已使用過優惠。
預售屋交屋後再賣，持有期間通常重算
交屋後出售成屋時，持有期間通常從成屋完成所有權移轉登記日開始計算。
不管有沒有賺錢，通常都要申報
出售 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地，通常要留意完成移轉登記日次日起 30 日內申報。
換屋族要留意重購退稅
先賣後買或先買後賣，只要符合自住使用與 2 年內重購等條件，就有機會申請退稅或扣抵。
先算稅，才知道怎麼開價
真正重要的是成交價格扣掉房地合一稅、仲介費與其他成本後，最後能實拿多少。
2026 個人居住者房地合一稅率表
個人居住者房地合一稅，通常會依照持有期間判斷適用稅率。持有期間越短，稅率通常越高。
| 房地持有期間 | 適用稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
| 符合自住房地優惠 | 400 萬元內免稅，超過部分 10% |
自住滿 6 年，可能差很多，但不是只有設籍就好
如果符合自住房地優惠，課稅所得 400 萬元以內可免納所得稅，超過 400 萬元部分按 10% 課徵。 但條件不是只有「設籍」，還需要同時檢查以下事項。
- 本人、配偶或未成年子女設籍、持有並實際居住連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，沒有出租、營業或執行業務使用。
- 本人、配偶與未成年子女在交易前 6 年內，未曾適用過房地合一自住優惠。
預售屋交屋後再賣，很多人會誤判持有期間
如果您買的是預售屋，等建案完工、交屋並完成所有權移轉登記後，再出售成屋，房地合一稅持有期間通常是從 成屋完成所有權移轉登記日 開始算，不是從當初預售屋簽約日開始算。
也就是說，預售屋等了 3 年才交屋，不代表交屋後馬上賣就已經持有 3 年。這一點對剛交屋就想出售的屋主特別重要。
房地合一稅怎麼算？用白話來說
房地合一稅的核心不是「賣多少」，而是「賺多少」。基本計算邏輯如下：
課稅所得＝成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額
應納稅額＝課稅所得 × 適用稅率
相關費用通常包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。 若沒有提出費用憑證，通常可按成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限；如果實際支出高於推計費用，且能提出合法憑證，則可核實認定。
房地合一稅試算範例
以下範例僅供賣屋前初步理解，實際稅額仍要依取得成本、費用憑證、土地漲價總數額、使用狀況與國稅局核定為準。
範例一：持有 3 年出售，可能被課 35%
範例二：符合自住優惠，稅額可能大幅降低
哪些情況最需要先加 LINE 詢問？
如果您不確定自己的房子會不會被課重稅，可以先加 LINE，把取得日期、買入價格、預計出售價格傳給我們，我們可以先協助您做初步判斷。
房子持有不到 5 年
持有未滿 5 年是稅率最敏感的區間。2 年內可能是 45%，超過 2 年未逾 5 年可能是 35%。
預售屋剛交屋，想馬上出售
預售屋交屋後再出售成屋，持有期間通常從成屋所有權移轉登記日重新起算。
自住房屋設籍滿 6 年，但中間曾出租
自住優惠不是只看戶籍，還會看是否實際居住、是否出租、是否作營業或執行業務使用。
賣掉舊屋後要買新屋
換屋族有機會適用重購退稅，但時間、金額比例、登記名義、自住使用狀態都很重要。
共有、繼承、贈與、夫妻移轉後再出售
共有房地、繼承房地、受贈房地、夫妻贈與後出售，取得日與成本認定會比較複雜。
接近稅率門檻
如果快滿 2 年、5 年或 10 年，建議先確認移轉登記日與出售時間點，再決定是否上市。
不確定會不會被課重稅？先加 LINE 做初步判斷
傳給我們：社區名稱、取得日期、買入價格、預估出售價格。我們可以先協助您做初步房地合一稅風險判斷，再一起規劃比較適合的賣屋策略。
賣房前，建議先準備這些資料
資料越完整，稅務概算越接近實際狀況。加 LINE 詢問前，建議先整理以下資訊。
- 房屋地址或社區名稱。
- 當初買入日期與買入價格。
- 預計出售價格或目前想開價。
- 是否本人、配偶或未成年子女設籍滿 6 年。
- 持有期間是否曾出租、營業或作公司登記。
- 是否為預售屋、剛交屋成屋、繼承或贈與取得。
- 是否賣屋後有重購自住房屋計畫。
- 是否保留仲介費、代書費、裝修費、契稅、規費等憑證。
我們可以協助什麼？
我們不是國稅局，也不是會計師或稅務代理人，正式申報仍應依國稅局、會計師或地政士專業判斷辦理。但在賣屋前，我們可以協助您做三件很重要的事。
常見問題 FAQ
Q1：房地合一稅是用賣價課稅嗎？
不是。房地合一稅主要是用「交易所得」課稅，也就是成交價額扣除取得成本、相關費用與土地漲價總數額後，再依適用稅率計算。
Q2：賣房沒有賺錢，也要申報嗎？
通常仍要申報。個人出售 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地，不管是獲利或虧損，原則上都要留意完成所有權移轉登記日次日起 30 日內申報。
Q3：自住房地 400 萬免稅額，是不是只要設籍就可以？
不是。除了設籍，還要持有並實際居住連續滿 6 年，交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用，且本人、配偶與未成年子女在交易前 6 年內未曾適用該自住優惠。
Q4：預售屋等了 3 年才交屋，交屋後馬上賣，持有期間算 3 年嗎？
通常不是。預售屋交屋後出售成屋，持有期間原則上從成屋完成所有權移轉登記日開始計算，不得把預售屋等待期間併入成屋持有期間。
Q5：賣屋後買新屋，可以退房地合一稅嗎？
若符合自住房地重購退稅條件，有機會申請退稅或扣抵。重點包括新舊房地移轉登記時間差距在 2 年以內、皆符合自住使用條件，以及重購後 5 年內不得改作其他用途或再移轉。
Q6：房地合一稅可以合法節稅嗎？
可以，但重點是合法規劃，不是逃稅。常見方式包括保存成本費用憑證、確認自住優惠資格、評估出售時間點、判斷是否符合重購退稅，以及避免誤用預售屋持有期間。
賣房前，先把稅算清楚，再決定怎麼賣
房地合一稅會直接影響您的稅後實拿金額。特別是台中七期、南屯、西屯、單元二、美術館特區等高總價產品，房價差距與稅率差距都可能非常大。
如果您正在考慮出售房屋，建議不要等到簽約後才發現稅金超出預期。歡迎加 LINE 詢問，先做初步房地合一稅風險判斷。
官方資料來源與延伸閱讀
本文依 2026 年 5 月可查詢之公開法規與財政部、稅務入口網資料整理，內容僅供賣屋前初步評估參考。
免責提醒
本文內容僅供賣屋前初步評估參考，實際稅額仍須依國稅局核定、個案取得成本、費用憑證、持有期間、使用狀況與相關法令函釋為準。若涉及正式申報、節稅規劃或爭議案件，建議洽詢國稅局、會計師、地政士或稅務專業人士。