房仲日記｜賣屋曝光與成交檢核
網路行銷賣屋檢核表：為什麼您的房子還沒賣掉？
最後更新：2026-02-11
在網路時代，賣房不只是「上架等帶看」，而是一條可拆解的成交路徑： 找得到（能見度）→ 願意點（標題/主圖）→ 看得懂（資訊完整）→ 才會預約。 這份檢核表讓你用 3–5 分鐘找出瓶頸，避免一開始就把「降價」當成唯一解方。
你會得到什麼
- 三大誤區：定價 × 視覺 × Google 能見度
- 一套「先做哪個最有效」的改善順序
- 可直接照做的自我檢測清單
重要提醒
- 搜尋結果可能因地區、時間、個人化與演算法調整而不同。
- 本文提供優化方向，不承諾特定排名或頁數。
快速目錄（點一下直接跳段落）
0）案例：為什麼「能見度」會影響成交機會？ 1）黃金定價策略：您是在賣房，還是在幫鄰居抬轎？ 2）視覺包裝：您的房子在網路上「上相」嗎？ 3）Google 能見度：您的房子在搜尋結果第幾頁？ 4）改善順序：用最少成本先把詢問量拉回來 5）索取檢核表＋免費健檢 6）FAQ：屋主最常問的問題0）案例：為什麼「能見度」會影響成交機會？
以買方會直接搜尋「社區名稱」的物件來說，能在搜尋結果前段被看見，就更容易進入買方的比較名單，後面才有機會談看屋與成交。
30 秒自我檢測（現在就能做）
- 開無痕視窗。
- Google 搜尋：「社區名稱＋關鍵字」（例：三房／平車／可換約）。
- 你能否在前段結果就找到自己的售屋內容或介紹頁？
1）黃金定價策略：您是在賣房，還是在幫鄰居抬轎？
常見誤區
- 先開高一點「讓買方殺」
- 只看少數開價，就把理想價當市場價
- 忽略同社區同條件競品，變成買方的「對照組」
合理觀察（更貼近市場）
- 買方會同時比較同社區、同格局、同坪數多個選項。
- 當你的開價明顯偏離同級競品，容易「看完你→去買旁邊更合理的」。
- 開價要先爭取點擊與詢問，成交才有機會發生。
自我檢測
- 你在同社區同類型物件中，是否具備「前段比較」的競爭力？
- 你的總價/單價是否落在買方常用篩選區間？
- 你是否準備好「同級競品比較」來支撐你的價格？
2）視覺包裝：您的房子在網路上「上相」嗎？
常見誤區
- 光線暗、雜物多、照片隨手拍
- 主圖不放客廳/採光面，浪費第一印象
- 資訊不完整，讓買方要「猜」
視覺真相（手機看屋時代）
- 買方滑動速度快，主圖常在短時間決定是否停留。
- 你賣的是買方對生活的想像；照片要降低想像成本。
- 明亮、乾淨、動線清楚，通常更能提升預約率。
快速改善（不花大錢也有效）
- 騰空：桌面淨空、地面留白
- 採光：窗簾全開、避免逆光
- 補光：主燈＋必要時加一盞暖白光
3）Google 能見度：您的房子在搜尋結果第幾頁？
常見誤區
- 沒詢問就先降價，卻沒先確認「買方是否找得到你」
- 只有平台頁，缺少能累積內容與信任的介紹頁
- 標題像流水帳，搜尋結果一眼看不懂重點
合理觀察
- 多數點擊傾向集中在前段結果；越後面曝光機會越少。
- 找不到你，就像店面開在不容易被看見的位置。
- 先解決「看得到」，再談「賣不賣得到」。
自我檢測
- 搜尋社區名稱時，你能在前段結果找到自己的內容嗎？
- 標題是否自然包含：社區名＋產品詞＋一個賣點（例：可換約/景觀/平車）？
- 內容是否提供買方需要的關鍵資訊（格局/坪數/車位/管理費等）？
4）改善順序：用最少成本先把詢問量拉回來
- 先補能見度入口：做一頁買方看得懂的介紹頁（標題清楚、賣點明確、資訊完整）。
- 再把主圖/封面做對：明亮、乾淨、空間感清楚，先提高點擊與停留。
- 最後再回到定價：有了曝光與點擊的基礎，再用競品比較調整策略更有效。
一句話重點
很多物件不是「太貴」，而是「看不到／看不懂」。先把可控項目做對，成交機率通常會更合理地回升。
6）常見問題 FAQ
Q1：掛網很久沒人問，一定要先降價嗎？
A：不一定。建議先依序檢查：曝光（找不找得到）→ 點擊（主圖/標題）→ 理解（資訊完整），最後才是價格競爭力。
Q2：不想大整理，也能提升照片質感嗎？
A：可以。先做「騰空＋採光＋補光」：桌面淨空、窗簾全開、主燈補光，通常就能顯著改善第一印象。
Q3：房子很好，但買方看完就沒下文？
A：常見原因是想像成本太高（照片不清楚/資訊缺漏/價格缺乏支撐）。把關鍵資訊補齊，買方才更敢往下一步走。
Q4：怎麼提高在搜尋結果被找到的機率？
A：做一頁買方看得懂的介紹頁，標題自然包含社區名與賣點，並提供完整資訊與良好的手機閱讀體驗。
Q5：只想先知道行情與定價策略，可以找你嗎？
A：可以。你提供社區、坪數、格局、樓層/座向、車位（有管理費/屋齡更好），我可以協助你釐清優先改善項。